Accès membre :   

Actualités

Promesse de vente, compromis de vente : les 10 pièges de l'avant-contrat
06/03/2010

L' « avant » d'avant-contrat peut induire en erreur. Les signataires de la promesse de vente ou du compromis de vente s'imaginent que c'est le contrat qui engage, et que l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Erreur, l'avant-contrat, qui détermine les conditions de vente, entraîne des obligations importantes. Les contractants doivent donc prendre toutes les précautions. Inquiet ? SeLoger vous aide à éviter les pièges !
Approuver, c’est signer : la signature du contrat de vente

Ce n’est pas parce que l’avant-contrat crée des obligations importantes pour les deux parties que l’acheteur et le vendeur doivent décider de s’en passer. Certes, légalement, la signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire mais elle est, dans la pratique, indispensable parce que l’avant-contrat de vente porte à la connaissance de l’acquéreur des informations dont il ne dispose généralement pas, notamment sur les servitudes ou sur l’existence d’un droit de préemption, d’un acheteur prioritaire pouvant rafler le bien convoité.

Toujours d’un point de vue théorique, la rédaction de l’avant-contrat de vente par un professionnel, n’est pas obligatoire, mais dans la pratique, c’est indispensable, le contrat définitif, c'est-à-dire l’acte authentique, reprenant en principe les termes de l’avant-contrat pour les confirmer et officialiser le transfert de propriété. Finalement, la pure formalité, c'est l'acte authentique de vente, puisqu'il clôt l'affaire dans son ensemble.
Étant donné la complexité de la matière et, rappelons-le, l’importance des engagements pris, ne pas faire appel à un notaire ou à un agent immobilier serait tomber dans un piège !
Promesse de vente : première forme d’avant-contrat

L’avant-contrat peut être une promesse de vente. Elle peut être soit rédigée sous la forme d’un acte notarié, soit prendre la forme d’un acte simple. Quand la promesse de vente est rédigée sous la forme d’un acte simple, elle doit impérativement être enregistrée au centre des impôts dans les 10 jours qui suivent sa rédaction. Sinon, vous être pris au piège : la promesse de vente est frappée de nullité ! Et pour éviter toute contestation, déposez la promesse de vente chez le notaire.
Compromis de vente : deuxième forme d'avant-contrat

L’avant-contrat de vente peut aussi être une promesse synallagmatique de vente, autrement dit un compromis de vente. Dans ce cas, l’avant-contrat est un acte de vente avec début d’exécution puisque les deux parties sont engagées de manière irrévocable, c'est-à-dire que le vendeur promet de vendre son bien au candidat qui promet d’acheter ! En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Que ce soit l’acheteur ou le vendeur, si l’une des deux parties engagées renonce à la transaction immobilière, alors la partie lésée peut l’y contraindre par voie de justice et exiger de surcroît des dommages et intérêts !
L’avant-contrat : le bénéfice du délai de rétractation

L’acquéreur qui signe l’avant-contrat peut encore changer d’avis : il bénéficie en effet du délai de rétractation pour renoncer à son achat. Mais attention !, pour ne pas vous faire piéger, vous devez respecter un délai de 7 jours. Si vous renoncez à acheter, vous devez bien entendu en informer le vendeur. L’acte d’huissier ou la lettre recommandée avec A.R. sont les deux moyens que vous pouvez employer pour le faire.
Avant-contrat et indemnité d’immobilisation

La prévision du versement d’une indemnité d’immobilisation n’est pas un piège quand le logement est neuf ou en état futur d’achèvement ou quand le vendeur est un professionnel. Mais ce n’est pas parce que l’indemnité d’immobilisation est légale qu’elle vous paraît forcément légitime. Alors l’indemnité d’immobilisation s’explique. Le propriétaire du bien immobilier, le promettant, donne avec la promesse unilatérale de vente une option sur le bien au candidat acheteur. En cosignant, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse de vente, c'est-à-dire qu’il a le droit d’acheter ou non le bien pendant un délai clairement précisé. L’option sur le logement, en contrepartie, donne droit au promettant à l’indemnité d’immobilisation.
À combien se monte l’indemnité d’immobilisation ? Généralement à 10% du prix de vente.
Sommes versées, sommes récupérées

L’acheteur peut récupérer les sommes éventuellement versées. Mais pour récupérer l’argent versé, il y a des conditions ! L’acheteur ne peut récupérer les sommes versées qu’à condition de s’être rétracté dans les délais. Dans le cas du droit de rétractation exercé dans les délais, l’acheteur doit récupérer les sommes qu’il a versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
La levée d’option, comment ça marche ?

Tout d’abord, définition de la levée d’option ! Quand le bénéficiaire choisit de lever l’option qui lui a été attribuée, le bénéficiaire exerce son droit d’acquisition.
Ensuite, l’option sur le bien, ça marche de plusieurs façons !

Le candidat à l’acquisition lève l’option dans le délai imparti ? La vente est alors conclue. Il ne lui reste plus qu’à être formalisée par l’acte authentique.

Toutes les conditions de la promesse de vente ne sont pas réalisées ? Ce n’est pas la faute du bénéficiaire qui récupère alors son indemnité d’immobilisation dans un délai de 3 mois.

Le candidat à l’achat ne lève pas l’acquisition ? Une fois passée la date-limite, le propriétaire n’est plus tenu de réserver son bien : il peut le proposer à un autre candidat. De plus, le vendeur est en droit, selon la loi SRU, de conserver l’indemnité d’immobilisation car la vente n’est pas conclue du fait du vendeur alors que toutes les conditions sont réalisées.

Le bénéficiaire cède sa promesse de vente à un tiers ? Sauf clause contraire, c’est possible. Dans ce cas, le tiers se substitue au bénéficiaire initial de la promesse de vente qui peut alors récupérer son indemnité d’immobilisation.
Faire face à ses obligations : zoom sur le vendeur

Avant que le bénéficiaire ne lève l’option, le propriétaire renonce à vendre son bien ? Si le bénéficiaire lésé ne peut pas obliger le propriétaire à vendre son bien, il est quand même en droit d’exiger des dommages et intérêts. La demande de dommages-intérêts ne peut se faire qu’après avoir levé officiellement l’option dans les délais. De plus, le propriétaire n’ayant pas fait face à ses obligations, l’indemnité d’immobilisation est remboursée à l'acquéreur.

Le propriétaire vend à un tiers pendant le délai clairement précisé et avant la levée de l’option ? Dans ce cas aussi, le bénéficiaire est en droit d’exiger dans les mêmes conditions des dommages et intérêts. Ici aussi, l’indemnité d’immobilisation est remboursée.

Le vendeur refuse de vendre alors que le bénéficiaire a levé son option, exerçant ainsi son droit d’acquisition ? L’acquéreur peut alors, outre les dommages et intérêts qu’il peut réclamer, obliger le propriétaire à vendre son bien ! Pourquoi ? Parce que dans ce cas-ci, la levée d’option a eu lieu. Or la levée d’option suffit seule à conclure légalement la transaction. Le jugement du tribunal peut faire office d’acte authentique. Et l’indemnité d’immobilisation ? Remboursée, bien évidemment !
Clauses restrictives empêcheraient exécution du contrat

Comme nous l’avons dit précédemment, et au risque de nous répéter, l’avant-contrat engage. Mais certaines clauses dans l’avant-contrat permettent d’empêcher l’exécution du contrat définitif. Ces clauses sont dites restrictives. Les parties décident librement de leur rédaction, sauf concernant l’acquisition financée par un emprunt. Ainsi, la clause concernant l’obtention d’un prêt est obligatoire, tellement obligatoire qu’elle s’applique même si elle ne figure pas dans les clauses de l’avant-contrat : « L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion (…) du contrat pour lequel le prêt est demandé ». Si le candidat acheteur n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus, il est délié de son engagement. L'échec de la transaction n'étant pas de son fait, il récupère intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie.
Les clauses de dédit : renoncer a un prix

La clause de dédit, surtout utilisée dans les compromis de vente, parce que les parties y sont engagées de manière irrévocable, permet à chaque partie de se désengager malgré la forme de l’avant-contrat moyennant le règlement du dédit, c'est-à-dire d’une somme fixée à l’avance.

Le versement d’arrhes peut avoir le même effet que le dédit : l'acheteur peut renoncer à l’acquisition en perdant naturellement les arrhes. Le propriétaire, quant à lui, s’il change d’avis, doit verser le double des arrhes pour pouvoir renoncer à la vente.



MONTPELLIER : QUARTIER PAR QUARTIER
Petit tour d'horizon des prix pratiqués intra-muros et dans les environs
1- L'Ecusson
App. anciens : 2 200-4 000 Euros/m2
Le haut de gamme

REFERENCEMENT Annuaire Trouveasy Immobilier

Quartier de l'Ecusson, les acquéreurs sont devenus très exigeants, et il y a beaucoup de demandes pour des biens plutôt haut de gamme. Les prix ont encore augmenté. Mais la clientèle locale n'achète plus dans ce quartier. Ceux qui tiennent à acquérir ou à rester dans le centre ancien revoient à la baisse leur ambition de surface de 20 à 25%. S'il y a du choix pour les grands appartements haut de gamme entre 400 000 et 650 000 euros, tout se négocie : un 100-m 2 avec 15 m2 de terrasse très design, dans un hôtel particulier de la rue Castillon, proposé à 445 000 euros, a reçu beaucoup d'offres a 400 000 euros. Dans un immeuble de la grand-rue Jean-Moulin, un duplex de 150 m2, rénovations haut de gamme et terrasse de plain-pied, a été mis en vente 680 000 euros mais finalement il se vendra à 600 000 euros. Donnant sur la cathédrale Saint-Pierre, un appartement de 180 m2 affiché 650 000 euros puis 550 000 euros est toujours à vendre depuis huit mois. Il y a peu de rotations sur les petites surfaces, dont le prix peut atteindre 4 000 euros/m2. Rue de l'Université, un studio de 17 m2 au rez-de- chaussée est à vendre 81 000 euros, et rue Jacques-Coeur, un F2 de 44 m2, également au rez-de-chaussée, est proposé 163 000 euros. Si l'on peut encore trouver des affaires «abordables» du côté de Candolle ou dans les rues Alexandre-Cabanel et Roucher, le mètre carré descend rarement au-dessous de 2 000 euros. Il faut compter pas moins de 2 300 euros/m2 pour le moyen de gamme, et les appartements à rénover sont de plus en plus rares, certains pouvant atteindre 3 000 euros/m2

Référencement gratuit paris
Annuaire Paris

2- La Pompignane
App. anciens : 2 200-3 200 Euros/m2
Très recherchée
En raison de sa situation à l'entrée de Montpellier, de la proximité du centre-ville et des commodités dont il est doté, ce quartier est très demandé. Malgré un léger tassement, les prix sont toujours élevés. Nombreux sont ceux qui veulent y habiter car ils travaillent tout près, au Millénaire, par exemple. Ils sont sur l'axe des plages, à cinq minutes de l'aéroport et des zones commerciales. Il y a pas mal de logements disponibles, en particulier avenue de la Pompignane. Mais ils sont souvent trop chers et difficiles à vendre. Une maison de 110 m2, type F4, sur 200 m2 de terrain, évaluée 280 000 euros, a été mise en vente 360 000 euros par son propriétaire. Elle n'a toujours pas trouvé acquéreur à 320 000 euros. Le quartier est doté de nombreuses villas en lotissement, côté Pompignane. Des maisons années 1980, de 110 à 120 m2 sont proposées entre 380 000 et 450 000 euros. Il faut prévoir 2 000 à 2 200 euros/m2 pour un appartement des années 1960 dans le quartier des Aubes et 2 700 à 2 800 euros/m2 dans un immeuble des années 1980. Dans les impasses et les ruelles donnant sur le Lez, les biens sont rares et très chers, même en zone inondable. Rue des Courlis, une maison de 90 m2 sur 1 000 m2 de terrain a été vendue 330 000 euros. Et les grandes maisons construites sur la rivière près de Castelnau valent 700 000 ou 800 000 euros. Il y a des appartements disponibles dans les copropriétés construites il y a une dizaine d'années côté Millénaire. Rue de la Vieille-Poste, un P1 de 40 m2 avec terrasse et garage est à vendre 108 000 euros, soit 2 700 euros/m2. Il y a beaucoup de reventes dans ce quartier qui manque d'animation mais qui est coté, car il est tranquille et tout près du centre. La nouvelle mairie de Montpellier va être construite à deux pas, et des travaux d'embellissement sont prévus notamment sur l'avenue de la Pompignane. «C'est un quartier porteur».

3- Parc Marianne
App. neufs : 2 300-4 500 Euros/m2
Une situation stratégique
Présenté comme le quartier emblématique de la nouvelle ville, Parc Marianne est une ZAC qui va se développer à l'angle de l'avenue du Mondial et de l'avenue de la Mer. 2 000 lo gements doivent y être construits dans des immeubles R+5 à R+9 autour d'un parc boisé de 8 hectares. "Pour qui s'intéresse à l'urbanisme, c'est un quartier qui va être remarquablement organisé», estime un notaire montpelliérain. Parc Marianne jouit d'une situation stratégique, à deux pas de l'autoroute et à dix minutes de l'aéroport international. Il est proche d'équipements comme Odysseum, jouxtera le futur centre d'art contemporain et sera à deux pas de la nouvelle mairie prévue en face, au bord du Lez. La ZAC est desservie par de grands axes routiers et deux stations de la ligne 1 du tramway, et l'avenue de la Mer qui la longe sera bientôt une voie majeure. Le quartier sera en outre doté d'un bon réseau de pistes cyclables sécurisées et d'allées piétonnes. Il est présenté comme le poumon vert de la ville. Une première tranche de 700

4- La Croix-d'Argent
2 000-3 000 Euros/m2
Les maisons se font rares


«Avec le tramway, la vie a changé, en bien, se réjouit Michel Fargier, président du comité de quartier Croix-d'Argent-Sabines. Certaines personnes âgées viennent acheter ici pour profiter du centre-viEe tout en étant au calme.» L'arrivée du tramway n'a pourtant pas eu d'impact notable sur les prix, qui se sont stabilisés mais restent élevés pour certains biens. Dans la Résidence de France, années 1980, de très bon standing, il faut compter 200 000 à 240 000 euros pour un 3-pièces de 80 m2, le mètre carré pouvant atteindre 3 000 euros. Alors que dans la résidence du Mas Drevon, construite dans les années 1960 pour les rapatriés, un 3-pièces de 65 m2 proposé 139 000 euros ne trouve pas preneur. On peut encore acquérir à 1 500 euros/m2 un bien à rénover dans ce type d'immeuble. Depuis deux mois les demandes de petites maisons en lotissement, pour des budgets de 200 000 à 230 000 euros ne cessent d'affluer. Le premier prix des maisons jumelées en lotissement ne descend pas sous la barre des 220 000 euros pour un 4-pièces. Dans les lotissements des Grands Pins et des Trois Fontaines, il faut plutôt compter entre 250 000 et 300 000 euros pour ce type de bien. Les petites maisons de ville du quartier Saint-Cléophas se font plutôt rares et chères. Des logements neufs ont été livrés au rond-point du Grand M et des programmes sont en cours à proximité, dans le futur quartier de l'Ovalie, à 3 500 euros/m2 en moyenne.


5- Juvignac
2 500-plus de 3 000Euros/m2
Un marché stabilisé


Petit bourg de 180 habitants il y a quarante ans, Juvignac est désormais une petite ville d'environ 7 000 habitants où de nombreux projets de construction sont en cours. Son succès tient à la proximité de Montpellier, à laquelle elle sera reliée par la troisième ligne de tramway à l'horizon 2010. Le marché ne s'écroule pas. Les prix se sont stabilisés,

juvignac se vend mal parce qu'elle est devenue trop chère. Les primo-accédants n'ont plus les moyens de se loger ici. Un T3 de 47 m2 aux Santons peut se négocier entre 130 000 et 150 000 euros, alors qu'il a été acquis 30 000 euros quinze ans plus tôt, et on arrive à négocier une chalandonnette des années 1970, de 100 m2 habitables, à 250 000 euros.

De nombreux lotissements sont sortis de terre ces vingt dernières années. Il faut compter entre 300 000 et 350 000 euros pour une villa classique des années 1990, de 95 à 1 10 m2 habitables, mais les maisons proposées à 400 000 euros et au-delà ont beaucoup de mal à se vendre. Des lotissements privés sont en cours à la ZAC de Courpouyran, où sont prévus des logements collectifs et de l'habitat individuel (63 terrains à bâtir) et un petit lotissement de 8 maisons sur 700 m2 de terrain minimum. Au domaine de Font-Despierre, 60 terrains à bâtir vont être livrés et 4 macro-lots sont en cours pour construire de l'habitat groupé, dont du logement social. Le PLU, en révision, va permettre la création de la future ZAC de Caunelle. Allées de l'Europe, près de la nouvelle mairie, 22 logements doivent être livrés d'ici fin 2008, et 21 logements sont en construction à proximité. Le promoteur Pragma commercialise les villas et les appartements du programme l'Hermitage, qui seront livrés aux deuxième et au troisième trimestres 2008. Il faut compter entre 130 000 et 1 76 000 euros pour un appartement P2 de 40 à 52 m2, et de 220 000 à 240 000 euros en maison individuelle pour un P3 de 70 à 82 m2. Le foncier, devenu très cher, se négocie actuellement 300 euros/m2.

	Echange de bannières RechercheWeb

appartements vient d'être lancée. 30% de logements en primo-accession sont inscrits dans les programmes, proposés à environ 2 300 euros/m2. Dans le marché libre, il faut compter de 3 500 à 4 000 euros/m2. Mais dans ce quartier, le promoteur Dominium a vendu en huit mois 17 appartements sur les 34 de la résidence Natura, à un prix moyen de 4 400 euros/m².

6- Mauguio
2 300-3 500 Euros/m2
Rien pour les petits budgets


A 12 kilomètres de Montpellier, Mauguio connaît depuis une quinzaine d'années un succès constant. Les infrastructures créées dans les années 1990 sont des atouts incontestables, et de nombreuses familles souhaitent s'y installer. Du coup, l'euphorie immobilière des dernières années a eu des répercussions notables sur le marché local, qui a littéralement explosé. Il faut désormais compter 300 000 euros et plus pour une villa. «Les prix, corrects il y a dix ans, sont plutôt élevés aujourd'hui. Ils vont donc être amenés à baisser, et déjà nous ne vendons plus au prix affiché. Il n'y a rien pour les petits budgets ici», explique une professionnelle. S'il y a des biens à vendre, la rotation est assez faible selon le quartier. Une maison de 75 m2 sur 350 m2 de terrain est proposée à 295 000 euros, et une villa en lotissement, guère récente, de 250 m2 habitables sur 690 m2 de terrain, est à vendre 840 000 euros, sans succès. Une belle maison de village, de 300 m2 habitables avec 132 m2 de cour, est affichée à 579 000 euros. Dans le neuf, plusieurs programmes sont en cours. Il faut compter en moyenne 3 000 euros/m2. 23 logements sont proposés par Pragma au Sévillan, boulevard de la Démocratie, de 3 300 à 3 700 euros/m2. Sur le même boulevard, l'aménageur Guiraudon Guipponi propose 22 logements à 3 500 euros/m2 moyen, qui seront livrés fin juin 2008. «Pour les terrains à bâtir, il faut compter 350 euros/m2, et dans l'ancien on a du mal à trouver de bonnes affaires. On peut même avoir à débourser 150 000 euros pour un F2, ce qui est très cher», regrette un notaire de la ville. 160 logements sont prévus dans des lotissements à créer sur l'ancien terrain de la MJC vendu à des promoteurs par la mairie et sur la route de Candillargues, où vont être réalisés un immeuble de 30 logements sociaux, 12 villas en primo-accession, du collectif privé et des villas. La Ville annonce 20 à 30% de logements aidés sur toutes les opérations.


7- Jacou, Teyran
2 000-3 000 Euros/m2
Des prix trop élevés


Dans cette proche banlieue reliée à Montpellier par le tramway, la demande est constante. Malgré un ralentissement, les prix sont souvent trop élevés et beaucoup de villas restent à la vente. Quelques appartements se négocient entre 2 000 et 3 000 euros/m2. La mairie prévoit la création de 800 nouveaux logements qui vont être construits en plusieurs phases sur la ZAC de La Draye, à l'est, d'ici 2020. Un lotissement de 35 maisons individuelles est en cours de construction et deux petits lots de 4 à 5 maisons sont proposés par des privés. A 4 kilomètres de là, à Teyran, il y a beaucoup de maisons à vendre. On peut en trouver à 280 000 euros, mais elles dépassent souvent 400 000 euros et peuvent atteindre 800 000 euros. Il y a peu de biens à louer dans cette commune et rien à vendre dans le vieux village. «La baisse n'est pas significative. Tout reste trop cher et la clientèle est moins abondante», résume un agent. A la location, rares sont les villas en dessous de 1 000 euros et le foncier peut atteindre 300 euros/m2 dans ces communes.

annuaire-web

index thématique

http://www.mon-immobilier.net/annuaire-immobilier